Krakowski rynek mieszkaniowy zakończył 2025 rok z bardzo dobrymi wynikami sprzedaży, przy jednocześnie najwyższej od lat liczbie dostępnych mieszkań od deweloperów. Dane z rynku pierwotnego, wtórnego oraz najmu pokazują wyraźne oznaki stabilizacji, a także stopniowe przesuwanie się przewagi negocjacyjnej w stronę kupujących.
Jak podaje portal otodom.pl, od stycznia do grudnia 2025 roku w Krakowie sprzedano blisko 6,4 tys. nowych mieszkań, co oznacza wzrost o 29 proc. rok do roku. Jednocześnie był to wynik niższy niż w 2023 roku (o 28 proc.) oraz nieco słabszy niż w 2022 roku (o 4 proc.). Najlepszy pod względem sprzedaży był IV kwartał, kiedy nabywców znalazło ponad 2 tys. lokali. W III kwartale sprzedano ok. 1,7 tys. mieszkań, a w I i II kwartale po ok. 1,3 tys.
Na wysoką sprzedaż pod koniec roku wpłynęły m.in. liczne promocje i rabaty, większa transparentność cen oraz obniżki stóp procentowych. Deweloperzy osiągnęli dobre wyniki mimo mniejszej liczby dni handlowych w grudniu i okresu świątecznych urlopów.
Rekordowa oferta deweloperów
Na koniec grudnia 2025 roku oferta nowych mieszkań w Krakowie wyniosła 10,2 tys. lokali. To o blisko 20 proc. więcej niż rok wcześniej, o 148 proc. więcej niż na koniec 2023 roku oraz o 41 proc. więcej niż w 2022 roku. W historii krakowskiego rynku deweloperskiego nie notowano wcześniej tak dużej liczby dostępnych mieszkań. Najwięcej lokali znajdowało się w dzielnicy Prądnik Biały – około 3 tys., a najmniej w Łagiewnikach-Borku Fałęckim – nieco ponad 20. Od początku 2024 roku widoczny jest także systematyczny spadek średniego metrażu mieszkań w ofercie: z 59,5 mkw. do 54 mkw. w ciągu dwóch lat.
W całym 2025 roku do sprzedaży wprowadzono prawie 7,3 tys. mieszkań, czyli o 18 proc. mniej niż w 2024 roku, ale więcej niż w latach 2022 i 2023. Najwięcej nowych inwestycji trafiło na rynek w I kwartale (ponad 2,2 tys. lokali), a najmniej w IV kwartale (1,6 tys.). Dominowały mieszkania o powierzchni 40–59 mkw., które stanowiły 46 proc. wszystkich wprowadzeń.
Ceny stabilne, różnice między dzielnicami wyraźne
Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Krakowie na koniec 2025 roku wynosiła 16,7 tys. zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o zaledwie 2 proc. w skali roku. Przez większość miesięcy zmiany cen nie przekraczały 1 proc.
Najdrożej było na Starym Mieście i w Grzegórzkach, gdzie średnie ceny ofertowe sięgały blisko 30 tys. zł za mkw. Najtańsze lokalizacje to Rybitwy oraz Wzgórza Krzesławickie–Nowa Huta, z poziomem ok. 12,2 tys. zł za mkw. Czas wyprzedaży oferty, liczony na podstawie aktualnej podaży i sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy, wynosił pięć kwartałów.
Oznacza to, że Kraków już czwarty miesiąc z rzędu pozostaje w stanie równowagi popytowo-podażowej.
Rynek wtórny: ceny niemal jak na rynku pierwotnym
Na koniec grudnia 2025 roku w Krakowie dostępnych było ponad 6 tys. mieszkań z rynku wtórnego. To o 19 proc. mniej niż rok wcześniej, ale więcej niż w 2023 roku i nieco mniej niż w 2022 roku.
Grudzień był najsłabszym miesiącem roku pod względem popytu, z liczbą odpowiedzi na ogłoszenia na poziomie ponad 8,2 tys., podczas gdy w najlepszych miesiącach było to ok. 11–12 tys. Mimo to zainteresowanie było o 6 proc. wyższe niż w grudniu 2024 roku.
Średnia cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego wynosiła pod koniec 2025 roku niecałe 16,8 tys. zł za mkw., czyli praktycznie tyle samo co rok wcześniej i niemal identycznie jak na rynku pierwotnym – różnica wynosiła jedynie 0,3 proc. Najdroższe były mieszkania na Starym Mieście i na Zwierzyńcu (ponad 20 tys. zł za mkw.), a najtańsze na Wzgórzach Krzesławickich (poniżej 13 tys. zł za mkw.).
Najem i rynek PRS: Kraków w czołówce kraju
Na koniec grudnia 2025 roku na krakowskim rynku najmu dostępnych było blisko 2,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 15 proc. rok do roku i aż o 63 proc. w porównaniu z 2022 rokiem. Zainteresowanie najmem spadło w skali roku jedynie o 3 proc. Średni czynsz wynosił 3,2 tys. zł miesięcznie, czyli o 3 proc. mniej niż rok wcześniej. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe w cenie do 3 tys. zł.
W okresie od stycznia do października 2025 roku to właśnie w Krakowie oddano najwięcej nowych mieszkań w ramach najmu instytucjonalnego – 1742 lokale. Kolejne miejsca zajęły Warszawa (1484), Poznań (416) i Wrocław (369). Łączny zasób mieszkań PRS w Polsce przekroczył 25 tys. lokali, z czego ok. 4,7 tys. znajduje się w Krakowie. Liderem pozostaje Warszawa z blisko 9,5 tys. mieszkań.
Programy mieszkaniowe i wsparcie dla najemców
W Krakowie realizowane są także dodatkowe inicjatywy mieszkaniowe. W ramach Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej KZN SIM Ziemia Krakowska planowana jest budowa od 125 do 148 mieszkań przy ul. Padniewskiego. Lokale powstaną również w kilku gminach regionu, m.in. w Alwerni, Iwanowicach, Skale, Wieprzu i Sułoszowej.
W drugiej połowie 2025 roku ruszył pilotaż Społecznej Agencji Najmu, skierowany do osób z tzw. luki czynszowej. Program obejmuje 50 pustostanów z gminnego zasobu, a umowy zawierane są maksymalnie na pięć lat. Oprócz tańszego najmu uczestnicy objęci są programem rozwoju zawodowego.
Miasto kontynuuje także program „Mieszkanie za remont”. W czwartej edycji, prowadzonej na przełomie września i października 2025 roku, zaoferowano 180 mieszkań, głównie w Nowej Hucie. W 2024 roku wnioski złożyło 1061 osób, w 2023 – 972, a w 2022 – 717.
Rynek mieszkaniowy w Krakowie wchodzi w 2026 rok w fazę stabilizacji. Pierwsza połowa roku ma upłynąć pod znakiem dużej podaży na rynku pierwotnym i dalszych działań promocyjnych ze strony deweloperów. W drugiej połowie roku, wraz z obniżkami stóp procentowych i wzrostem realnych wynagrodzeń, popyt może się odbudowywać, co może przełożyć się na umiarkowane wzrosty cen, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach oraz na rynku wtórnym, który w Krakowie pozostaje silny dzięki atrakcyjnym lokalizacjom.
Tekst powstał na podstawie mat. prasowych portalu otodom.pl
